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L’expert judiciaire assermenté et fondateur de “Damane Bayti”, Mohamed Lazim, a accordé une interview à la MAP sur les plus et les moins des vices de construction.
– Quels sont les recours et les garanties possibles en cas d’anomalies ?
En cas de constatation d’un vice de construction, le vendeur est tenu à l’obligation de garantie et devra, ainsi, entamer, sans délai, les réparations ou dédommager l’acquéreur.
En analysant la réglementation marocaine, on trouve qu’il existe trois types de garanties :
Garantie des vices apparents : avant la remise des clés, les vices visibles, ceux déclarés par le vendeur, ceux dont l’acheteur a eu connaissance ou ceux qu’il aurait pu facilement reconnaître sont garantis par le vendeur lorsqu’ils sont réclamés par l’acquéreur avant la remise des clés et cela, conformément aux articles n° 569 et n° 571 du Dahir des Obligations et Contrats (DOC). A défaut de réclamation par l’acquéreur, ces vices sont réputés acceptés par lui et ne peuvent faire l’objet d’aucune garantie postérieure par le vendeur.
Garantie des vices cachés : Après la remise des clés, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés. Et là, je rappelle que l’acquéreur dispose, conformément à l’article n° 573 du DOC, d’un délai de 365 jours maximum à partir de la remise des clés (à peine de déchéance) pour intenter toute action réclamant la réparation de ces vices cachés. Cette disposition a été abrogée par l’article n° 65 de la loi 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur. En effet, cet article remplace le délai de 365 jours par un délai de 2 ans.
Garantie décennale : Parfois, il arrive que des anomalies structurelles et préjudiciables fassent leurs apparitions. Dans ce cas, l’acquéreur a le droit de faire valoir la garantie décennale qui trouve son fondement dans l’article 769 du DOC. Celui-ci précise que l’architecte ou l’ingénieur et l’entrepreneur chargés directement par le maître sont responsables lorsque, dans les dix années à partir de l’achèvement de l’édifice ou autre ouvrage dont ils ont dirigé ou exécuté les travaux, l’ouvrage s’écroule, en tout ou en partie, ou présente un danger évident de s’écrouler, par défaut des matériaux, par le vice de la construction ou par le vice du sol.
– Comment protéger l’acquéreur d’un bien immobilier contre les défauts et les vices de construction ?
En cas de vices de construction, l’acquéreur est tenu de réaliser, à travers un expert judiciaire, une expertise personnalisée afin de faire valoir la garantie réglementaire en question.
En effet, dans le cas de vices cachés, il existe une garantie réglementaire de 2 ans, à partir de la remise des clés, pour intenter toute action réclamant la réparation de ces vices. Dans ce cas et pour s’en protéger et faire valoir cette garantie, l’acquéreur est tenu de réaliser une expertise immobilière.
Mais, dans le cas de risques d’effondrement, il existe une garantie décennale à partir de la réception des travaux. Et pour faire valoir cette garantie, l’acquéreur est tenu de réaliser une expertise immobilière sur ces vices structurels.
Et finalement, et dans le cas de vices apparents, il existe, avant la remise des clés, une garantie réglementaire au profit des acquéreurs qui souffrent de ces vices. Le fondement juridique de cette garantie existe dans le DOC qui stipule que le vendeur n’est point tenu, après la remise des clés, des vices apparents, ni de ceux dont l’acheteur a eu connaissance ou qu’il aurait pu facilement reconnaître. De ce fait, une fois la remise des clés effectuée, l’acquéreur n’a pas le droit de réclamer la réparation de ces anomalies. C’est pour cette raison que la « Réception Avant Délivrance » est nécessaire pour protéger les droits des acquéreurs en matière de vices de construction.
Toutes ces expertises s’inscrivent dans le service « Damane Bayti » qui permettra aux acquéreurs de se protéger contre les vices de construction en ayant un rapport d’expertise détaillé et signé par un expert judiciaire assermenté. L’intérêt de ce rapport est de formaliser, d’abord, l’existence de ces anomalies, avoir un document de base pour permettre au vendeur (promoteur immobilier,…etc.) de réparer les anomalies relevées par l’expert, et d’avoir un document de base crédible pour négocier avec le promoteur sur le montant de réparation.
Et en cas de blocage avec le promoteur, l’acquéreur pourra initier une action en justice par le biais de ce rapport d’expertise.
– Que dit le code des obligations marocain sur les vices cachés ?
D’abord et dans le cadre d’une opération de vente d’un bien immobilier et au sens de l’article 549 du DOC, le vice est celui qui diminue sensiblement la valeur de la chose, ou qui la rende impropre à l’usage auquel elle est destinée d’après sa nature ou d’après le contrat.
Et en vertu du même article, il est très important de signaler que les défauts qui diminuent légèrement la valeur ou la jouissance, et ceux tolérés par l’usage, ne donnent pas ouverture à garantie.
En ce qui concerne le délai de garantie réglementaire des vices cachés, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans maximum, à partir de la remise des clés (à peine de déchéance) pour intenter toute action réclamant la réparation de ces vices cachés.
– Quelles sont les responsabilités légales en cas de vices cachés ? Et quelles conditions régissent l’application du droit à la garantie ?
En ce qui concerne la responsabilité du vendeur (en particulier le promoteur) en cas de vices cachés, le DOC stipule que le promoteur est responsable des vices cachés durant un délai de 2 ans à partir de la délivrance.
Et là, je rappelle qu’aux termes de l’article 499 du DOC, la délivrance a lieu lorsque le vendeur ou son représentant se dessaisit de la chose vendue et met l’acquéreur en mesure d’en prendre possession sans empêchement.
Seulement, les vices cachés ouvrent le droit à la garantie dans les conditions suivantes: d’abord, le vice ne devait pas être apparent au moment de la remise des clés, le vice doit être antérieur à la remise des clés (souvent, il faudra une expertise pour que la condition d’antériorité soit prouvée), l’acquéreur ne devait pas avoir eu connaissance de l’existence de ce vice au moment de la remise des clés, le vice ne devait pas être déclaré par le vendeur avant la remise des clés, et finalement, le vice ne pouvait pas être vérifié, par l’acquéreur, au moment de la remise des clés.
– L’audit prévente permet-elle d’assurer la fiabilité des relations particuliers-professionnels ?
Après une étude approfondie de cette grande problématique dont souffrent les parties prenantes du secteur immobilier au Maroc (promoteurs et acquéreurs), nous avons pu trouver une solution pratique qui respecte les dispositions de la réglementation marocaine, nomment le DOC et la loi 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur. La solution est représentée dans la Réception « Damane Bayti ». La particularité de cette réception, c’est qu’elle se manifeste dans la protection de toutes les parties prenantes (promoteurs et acquéreurs) dans la mesure où grâce à cette solution, les promoteurs seront protégés contre les éventuelles actions judiciaires (civil ou pénal) qui pourront être initiées par les acquéreurs pour demander la réparation des vices apparents et les vices déjà vérifiés avant la remise des clés, ils pourront réduire, fortement, le coût du Service-Après-Vente (SAV). Pour information et grâce à la réception « Damane Bayti », les promoteurs qui bénéficient de ce service, ont pu économiser plus de 90 % du coût du SA et ils pourront améliorer, considérablement, leurs images de marque.
De l’autre côté, cette solution permet, également, de protéger les droits des acquéreurs dans la mesure où cette solution a pour objectif de déceler et réparer, avant la remise des clés, toutes les anomalies apparentes et les anomalies qui pourront être vérifiées.
Enfin, le problème des vices de construction trouve une solution radicale qui prend en considération l’intérêt des consommateurs et des promoteurs.