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L’expert en immobilier et auteur du guide “Répons’IMMO”, Amine Mernissi, livre, dans un entretien accordé à la MAP, sa propre lecture des mesures relatives au secteur immobilier, proposées dans le cadre du projet de loi des Finances (PLF) au titre de l’année 2023.
1- Tout d’abord, quelle est votre lecture des mesures relatives à l’immobilier proposées dans le cadre du PLF-2023 ?
De prime abord, les mesures relatives à l’immobilier proposées par le PLF-2023 semblent opportunes pour certaines d’entre elles et nettement moins pour d’autres. A commencer par la révision du régime fiscal appliqué aux organismes de placement collectif immobilier (OPCI) qui représente un véritable coup de massue pour les opérateurs de cette industrie relativement naissante au Maroc.
En effet, la suppression en 2023 de l’abattement de 60% appliqué aux produits provenant des bénéfices distribués par les OPCI et la suppression de la réduction de 50% lors de la cession ultérieure des titres reçus en contrepartie dudit apport avec la mise en place d’une mesure permanente permettant le sursis de versement de l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value nette ou du profit foncier réalisé suite à l’apport de biens immeubles à un OPCI, jusqu’à la cession partielle ou totale des titres reçus en contrepartie de l’apport, constituent un signal négatif envoyé au marché et qui vide de tout son intérêt ce nouveau véhicule d’investissement qui était censé redynamiser le marché immobilier. Donc là, mauvais point !
Par rapport aux revenus fonciers, il y’a une forme de rétropédalage, mais à moitié. On propose de maintenir le mode de la retenue à la source avec des taux non libératoires de l’IR. Avec suppression de la possibilité du paiement spontané et réinstauration de l’abattement de 40% que nous avions connu il y’a quelques années. Et par voie de conséquence, fin des taux libératoires de 10% et 15% calculés en fonction des revenus annuels (inférieur ou supérieur à 120.000 DH/an).
Par rapport à l’IR sur les profits fonciers (ex-TPI), le PLF-2023 propose à mon sens un changement salutaire du mode d’imposition et de contrôle, qui est le rescrit fiscal. En effet, l’institution d’un nouveau mode d’imposition et de contrôle préalable se présente comme une possibilité pour les contribuables de demander l’avis préalable de l’administration fiscale concernant les éléments de détermination du profit foncier net imposable et de l’IR correspondant, dans les 30 jours suivant la date de compromis de vente.
2- Comment, à votre avis, un soutien direct surtout à la classe moyenne, pour les logements va dynamiser le secteur ?
Il est clair que toute mesure visant à soutenir le pouvoir d’achat des citoyens, surtout en cette période, constitue un facteur de relance économique. Et une aide directe octroyée aux citoyens en est un exemple, notamment pour l’acquisition d’un logement. Non seulement c’est l’ensemble de l’écosystème qui en bénéficiera, mais l’économie nationale dans son entièreté car la transversalité du secteur immobilier n’est plus à démontrer.
Le besoin crée l’offre et vice versa. La classe moyenne a été pendant longtemps la grande oubliée de nos politiques de logement. Et pour cause, difficulté structurelle à trouver une offre consistante et dédiée, qui réponde aux besoins de cette frange de la population. 2023 est peut-être l’année de la réconciliation ! Une offre dédiée et disponible couplée à une aide directe à la
cible peut réellement faire redémarrer le marché.
3 – Le PLF-2023 va signer la fin des exonérations fiscales, dont bénéficient les promoteurs immobiliers, et qui coûtent à l’Etat plus de 6 milliards de dirhams par an. Comment cela va impacter ces acteurs ?
Les promoteurs immobiliers ont changé de fusil d’épaule depuis déjà quelques années. Ils sont tout à fait d’accord pour que les aides soient directement attribuées aux acquéreurs. Car, in fine, un acquéreur qui achète est un promoteur qui vend… Et le but est atteint.
Maintenant là où cela pose problème, c’est le nouveau prix de vente à la hausse du logement social (anciennement à 250.000 DH). Puisqu’aujourd’hui, les discussions entre les professionnels et le ministère de tutelle sont toujours en cours pour le fixer et surtout les exonérations fiscales qui y seront assorties. La hausse du coût des matériaux de construction, entre autres, rend l’équation de la rentabilité très difficile.
4 – Est ce qu’il faut investir maintenant dans l’immobilier ou encore faut-il attendre ?
Investir dans l’immobilier devrait être appréhendé à travers deux angles. Le premier, conjoncturel. Et le second, personnel.
Je dois examiner d’abord ce que le marché immobilier m’offre comme opportunités du moment. Et en cette fin d’année, elles ne manquent pas. Plusieurs promoteurs destockent ou sont prêts à faire un effort commercial. Aussi, si la hausse des actifs immobiliers est encore devant nous, il est peut-être intéressant de faire son achat maintenant au prix d’aujourd’hui que d’attendre demain.
L’angle personnel, c’est ma situation professionnelle et familiale. Quelles sont mes projections d’avenir ? Puis-je financièrement m’engager sur le long terme ? Autant de questions qui sont de nature à contribuer à faire d’une acquisition immobilière un investissement réfléchi et en responsabilité.
Maintenant, si à titre personnel je visais l’achat d’un bien immobilier à 300.000 dirhams ou à 600.000 dirhams, qui sont les deux produits sur lesquels le gouvernement travaille pour sortir un projet d’aide directe aux ménages, je pense que j’attendrais de voir ce que la loi de finances 2023 pourrait me réserver comme avantages avant de sauter le pas. Pour tous les autres segments immobiliers, après évaluation des deux angles de décision précitées, alors aujourd’hui est le moment d’investir.