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Casablanca – Le directeur général délégué – Pôle Conseil et transactions au groupe A. Lazrak et member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS), Karim Tazi, présente, dans un entretien à la MAP, son analyse concernant le télétravail et l’évolution de la location de bureaux d’affaires.
Quel est l’impact du télétravail qui a été imposé par la crise du covid-19 sur la location de bureaux ?
Le télétravail est une pratique qui s’est développée dans les pays occidentaux et surtout au niveau des multinationales avec l’avènement d’internet et des nouvelles technologies de communication. Il est par ailleurs plébiscité par les générations Y et Z qui ont grandi avec les smartphones et internet. Aussi, depuis plus de 20 ans les employés des multinationales à travers le monde ont la possibilité de recourir partiellement au télétravail.
Ce mode de travail permet aussi à l’entreprise une réduction des coûts car il diminue ses besoins d’espaces et limite les déplacements interentreprises pour les réunions qui sont remplacées par des visioconférences. En limitant les trajets bureau-domicile, la productivité et la santé des collaborateurs sont aussi améliorées et donc l’absentéisme.
D’un autre côté, il comporte quelques inconvénients comme l’isolement du salarié, le manque de repère et de lien avec les symboles de l’entreprise (le siège, le logo, le rituel d’arrivée au bureau), la fusion entre le privé et le professionnel, la perte d’énergie créative du groupe, l’émulation et la motivation apportées par une équipe, etc.
Lors de la crise sanitaire, le télétravail a été généralisé à la majorité des entreprises. Après une courte période d’adaptation, nous avons constaté que les activités des entreprises ont pu reprendre quasi-normalement, du moins pour la gestion des affaires courantes.
Les chefs d’entreprises ont pu apprécier les niveaux d’autonomie et d’engagement de leurs collaborateurs surtout des cadres. Pour les employés, le constat était plus mitigé. Cette catégorie a besoin d’un encadrement et d’un environnement pour produire.
Ce télétravail va-t-il amener les entreprises à réduire les plateaux loués ?
Il est trop tôt pour mesurer l’impact global sur la consommation d’espace. Nous pourrons mesurer l’impact sur le taux d’occupation des bureaux et la demande dans 6 mois. Mais a priori la variation devrait être mineure, due à des effets de compensation.
Lors de la crise sanitaire, nous avons constaté les comportements suivants:
• Des multinationales ont souhaité renégocier leurs baux sans changer de surface;
• Des multinationales ont étudié la possibilité de fermer des pays entiers et regrouper leurs Top management sur des hubs régionaux et garder un bureau de représentation dans les autres pays. Une concurrence entre le Maroc, Dubaï, et l’Egypte est en train de se dessiner;
• Des multinationales entrantes sur le marché ont revu leurs besoins d’espace à la hausse pour répondre aux normes de distanciation imposées par leurs maison-mères. Des demandes de surfaces ont été multipliées par 2 ou 3.
• Pour les acteurs marocains, nous n’avons pas encore identifié de comportements hormis des demandes pour des locaux temporaires afin de réaménager aux normes sanitaires ceux existants.
Ces comportements devraient se traduire par une éventuelle réduction des densités des bureaux (nombre de personnes/ m²) de 20 à 30 %. Aujourd’hui la densité moyenne pour une entreprise est de 6 à 8 m² par collaborateur et de 3 à 4 m² par collaborateur pour les centres d’appel. A priori, les collaborateurs auront plus de m² à l’avenir.
Ce qui veut dire que les entreprises agiront sur les leviers suivants. :
• Alternance entre télétravail et présentiel avec un taux d’occupation de bureaux de 50 à 70%;
• Augmentation des surfaces;
• Réduction du nombre d’employés sans impacter les surfaces;
• Utilisation des espaces de coworking pour les employés en télétravail.
Les entreprises essaieront de renégocier leurs loyers à la baisse ou déménager pour réduire leurs niveaux de loyer global tout en maintenant leurs surfaces.
Des réaménagements d’espaces selon les nouvelles normes sanitaires. La généralisation des modes d’aménagement des espaces coworking aux entreprises: bureau de passage, open space de passage, bureau non affecté à réserver, petits box individuels, salles de visioconférence, etc.
Nous pensons aussi que les espaces de coworking pourront être un levier pour les entreprises afin de ne pas augmenter leur surfaces tout en baissant la densité de leurs bureaux.
D’un point de vue général, les entreprises devront s’atteler les 6 prochains mois à un exercice délicat autour du “coût immobilier global par collaborateur”, qui devra faire la synthèse entre les contraintes liées aux nouvelles normes sanitaires et les contraintes budgétaires de l’entreprise tout en assurant la meilleure productivité et sociabilité aux collaborateurs et à l’ensemble des parties prenantes de l’entreprise (clients, fournisseurs, partenaires, etc).
Combien coûte le m² actuellement ? Est-ce que les prix vont s’orienter à la baisse ?
Les loyers de bureaux oscillent entre 100 et 250 DH/m² selon l’emplacement, la surface et les niveaux d’aménagement. les prix de location affichent actuellement une stabilité, voire une légère baisse.
Les loyers ont déjà connu une correction il y a 3 ans. Nous sommes à des niveaux de loyers raisonnables pour des immeubles aux meilleurs standards internationaux.
Des incitations de type franchise de loyer ou contribution aux réaménagements des espaces selon les nouvelles normes seront demandées aux propriétaires.